Земельный юрист | Ольга Самсоненкова

ИИ не заменит эксперта по земле Сегодня повсюду говорят об искусственном интеллекте. Он пишет тексты, рисует картинки, помогает в аналитике. Логично, что рано или поздно возникает вопрос: а может ли ИИ проверить земельный участок перед покупкой? Или подобрать участок для дома, бизнеса, инвестиций? Коротко — нет. И вот почему ⚡️ Юридическая экспертиза земли — это всегда расследование ИИ хорошо работает с базой знаний (но обязательно нужно перепроверять). Он может дать общую информацию о категориях земель или видах разрешённого использования. Он найдёт участок по фильтрам. Но он не способен: 🔵обнаружить ошибку в ЕГРН, когда участок числится в двух поселениях одновременно; 🔵выявить, что участок попадает в зону планируемого строительства дороги, о которой нет сведений в открытых данных; 🔵заметить противоречия между Генпланом, ПЗЗ и выпиской из ЕГРН; 🔵обнаружить объект археологического наследия, про который не сказано в публичных картах; 🔵и многое другое….. Это требует не только знания законов, но и понимания системы, практики применения норм, нюансов работы конкретных органов власти, судебной практики. ИИ хорош как помощник для обработки данных. Но анализ земли — это не про данные. Это про юридический смысл, про последствия, про будущие риски. Здесь нужен живой специалист, который понимает, как работают законы на практике, что скрыто за строками документов и какие вопросы нужно задать чиновникам до сделки. ИИ не сможет поехать на участок, поговорить с соседями, сверить границы с местностью, оценить, не подтопляется ли он, и провести переговоры с администрацией. Вывод ИИ — отличный инструмент для первого ознакомления. Но для реальной защиты ваших денег и мечты о доме или бизнесе нужен профессиональный анализ. Тот, кто видит не только «что написано», но и «что за этим стоит». Если вы сейчас выбираете участок — проверьте его не только через сервисы, но и через эксперта. Это дешевле, чем потом терять миллионы. #полезное

Верховный Суд не позволил застроить земли особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий Разберём важное судебное решение, которое напрямую касается тех, кто покупает землю для строительства. Особенно если речь идёт о бывших сельхозугодьях. 1️⃣Суть дела Индивидуальный предприниматель приобрёл 36 гектаров земли сельхозназначения, которые входили в Перечень особо ценных продуктивных угодий. Это означает, что такие земли имеют особый статус и не могут использоваться для иных целей. Затем в 2018 году участки были включены в границы населённого пункта, и бизнесмен разделил их на 211 частей с целью построить коттеджи и продать. Он обратился в Департамент имущественных отношений Краснодарского края с требованием исключить участки из Перечня особо ценных угодий — чтобы иметь право застроить их. Власти отказали, указав, что земли сохранили свою категорию и находятся за границами населённого пункта согласно актуальному генплану. Застройщик пошёл в суд — и три инстанции (включая апелляцию и кассацию) поддержали его. Однако департамент не согласился и обратился в Верховный суд. 2️⃣Что решил Верховный суд Судебная коллегия по экономическим спорам отменила решения нижестоящих инстанций. Суд указал, что этот спор затрагивает публичные интересы — речь идёт о значительном уменьшении площади особо ценных продуктивных сельхозугодий. Такие земли имеют особый статус, подлежат охране, не могут использоваться для застройки, и их вид разрешённого использования не подлежит изменению без законных оснований. 3️⃣Вывод для нас Этот кейс подтверждает: перевод земли в границы населённого пункта не отменяет её статуса особо ценного угодья. Даже если участок формально переведён в другую категорию, он может оставаться под запретом на застройку. Поэтому перед покупкой любого участка, особенно если он раньше был сельхозземлёй, обязательно проверяйте: — входит ли он в Перечень особо ценных продуктивных угодий; — не попадает ли в зоны с особыми условиями использования (ЗОУИТ); — каков фактический статус по документам территориального планирования. ❗️Одна такая проверка может сэкономить вам годы судебных тяжб и сберечь вложенные миллионы. Если сомневаетесь в статусе вашего участка или планируете покупку — всегда можно заказать профессиональную проверку у специалиста. Источник: ВС РФ #новости

5 кризисов и актив, который не упал ни в одном из них Средняя ипотека в России сейчас - 20,5% годовых. И это не первый раз, когда страну штормит. Пять кризисов за 18 лет. В каждом из них квартиры падали в цене, акции обнулялись, валюты обесценивались. А земля только росла в цене. 2008. Мировой финансовый кризис. Ипотека выросла с 12,5% до 14,9%. Цены на квартиры упали в долларах на 30-35%. Но спрос на земельные участки и загородные дома, по данным Циан, не пострадал вообще. Рынок городской недвижимости, а земля сохранила позиции. 2014. Санкции и девальвация рубля. ЦБ поднял ключевую ставку до 17%. Доллар за неделю улетел с 35 до 80 рублей. Люди начали массово скупать недвижимость, чтобы спасти сбережения. Цены на участки и загородные дома пошли вверх вместе со вторичкой. 2020. Ковид. По данным Авито, спрос на земельные участки в третьем квартале вырос на 43% год к году. Загородные дома стали популярны в 2 раза больше. За год дачи в Подмосковье подорожали на 28%, коттеджи - на 21%. 2022. СВО и новый виток санкций. В первом квартале спрос на участки вырос на 12%. Земля под дом за год подорожала на 12%. ИЖС впервые за 10 лет обогнало многоэтажки - 62,3% всех новых домов. Подмосковные участки за 2022 год подорожали больше чем в 2 раза. 2026. Запретительная ставка и обвал ипотечного рынка. Средняя ставка ипотеки в стране - 20,5% годовых. Квартира за 8 миллионов превращается в платёж 137 тысяч в месяц и переплату больше 40 миллионов рублей за 30 лет. Вице-премьер Хуснуллин официально заявил, что рыночная ипотека «почти перестала существовать как класс» - её доля упала до 20% всех сделок. А что с землёй? Цена сотки в 2024 году выросла почти на 15%, ИЖС дало 59% всех новых домов в стране, а прогноз на 2026 год - рост ещё на 15-20%. В Тверской, Калужской и Ленинградской областях спрос на участки уже превышает предложение на 30%. Почему земля выигрывает в каждый кризис? Когда фондовый рынок рушится - люди идут в физические активы. Когда ипотека становится недоступной - многие строят свои дома, потому что это выходит дешевле, чем покупать квартиру. Когда валюта падает - большинство ищут то, что не зависит от курса. А теперь добавьте сюда то, что в Земельном кодексе РФ есть статья 39.18, по которой участок под ИЖС можно взять напрямую у государства, а не покупать за 1,5 миллиона на Авито. Почему я не ухожу из этой ниши 15 лет? Потому что я не видела в России ни одного актива, который бы выдержал 5 кризисов подряд не просто без потерь, а с ростом спроса каждый раз. А теперь честно... вы реально ждёте, пока ипотека снова будет 8% годовых? Или всё-таки возьмёте участок от государства? Жду ваши ответы в комментариях 👇🏻

Какой дом нужно построить на участке ИЖС, чтобы выкупить его из аренды? Для выкупа нужен именно жилой дом. И нет, сарай, баня или бытовка тут не подойдут. На федеральном уровне требования одинаковые по всей РФ👇 ✔️ дом должен иметь признаки жилого; ✔️ быть неразрывно связан с землёй; ✔️ и его должно быть невозможно просто увезти без ущерба конструкции. Но регионы и муниципалитеты могут дополнительно устанавливать свои требования: ✔️ минимальный процент застройки; ✔️ параметры дома; ✔️ правила землепользования и застройки. Именно поэтому с модульными и каркасно-модульными домами история спорная. Да, их строят. Но потом в некоторых регионах начинаются отказы в выкупе, суды и строительные экспертизы. Потому что администрация может попытаться доказать, что такой дом можно переместить🤷🏻‍♀️ Поэтому в теме ИЖС лучше заранее смотреть не только на стоимость стройки, но и на то, насколько безопасна выбранная стратегия с юридической точки зрения. И да, есть законопроект, который устанавливает что пятно застройки должно быть не менее 5%, поэтому многие при строительстве уже ориентируются на эту цифру. Но пока это только проект😏 ❤️мне за пользу #полезное Что еще разобрать? Пишите свои вопросы👇